新築戸建て住宅でも、中古住宅でも、家の購入時にはほとんどの方が住宅ローンを利用することになります。住宅ローンについては、「審査に通過できるのか？」と言った事を不安に感じてしまう方が多いと言われているのですが、実はそれ以前の問題として、フラット35と銀行系ローンについてどちらを申し込むべきか…で迷ってしまう方も多いと言われているのです。
フラット35に関しては、銀行系住宅ローンとは異なり、自営業者などでも審査を通過しやすいなどと、ネットで紹介されていることが多いのですが、一般的なサラリーマンなどからすれば、特にメリットのない住宅ローンなのか疑問に思ってしまう方が多いのではないでしょうか？さらに、銀行系ローンよりも自分にとってメリットがあるようであれば、フラット35にしたいと考えてしまう方もいると思います。
そこでこの記事では、フラット35と銀行ローンが具体的に何が違うのかについて解説していきたいと思います。「フラット35と銀行ローンは別物」などとよく言われますが、何が違うのかを押さえておかないと、後から損した気分になってしまうかもしれませんよ・
フラット35の基礎知識
それではまず、「フラット35とは？」といったこのローンの基礎知識について簡単に解説しておきます。
フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して融資する形の住宅ローンで、2003年からそのサービスがスタートしています。ちなみに、新築住宅の購入資金としてだけでなく、中古住宅の購入でも利用できるローンで、手続きに関しては、フラット35専門の金融機関や銀行など、民間の金融機関からできるという申請のしやすさが特徴と言われています。また、銀行系ローンとの大きな違いとして、住宅ローン契約の際に、保証人や保証金。繰り上げ返済手数料などが不要になっていますので、手間や諸々のコストが抑えられるというのが非常に大きなメリットです。
住宅ローンで気になるのは、金利に関することなのですが、フラット35は固定金利型になっているのが大きな特徴です。変動金利は、金利を安く抑えられるかもという点が大きなメリットですが、固定金利の場合、全期間の金利が固定されているため、返済終了まで金利や返済額が変わらず、計画的に返済を進めていけるというのが特徴です。これは、固定金利の場合、借り入れの時に「今後返さないといけない金額」が決まっているわけですので、長期的な返済プランをきちんと立てることができるという訳です。なお、フラット35については、手続きを行う金融機関によって金利が微妙に異なったり、手数料がかかったりしますの注意しましょう。
フラット35と銀行ローンの違い
それでは、フラット35と銀行系住宅ローンの具体的な違いについてご紹介していきましょう。上述したように、フラット35は銀行からも申し込めますので、銀行ローンと同じと考えてしまう方も多いです。しかし、2つのローンは違った扱いのもので、詳細を見ていくとかなり違う部分も存在するのです。
ここでは、代表的な違いを分かりやすくご紹介しておきますので、自分の環境に合いそうなものを選ぶようにしましょう。
①金利タイプが選べるかどうか？
まずは、住宅ローンを組む際に「金利タイプを選べるかどうか？」という点です。上述したように、フラット35は「全期間固定金利型」の住宅ローンとなっています。その一方、銀行系ローンというのは、固定金利や変動金利など、いくつかの金利タイプが用意されていて、その中からメリットの大きいと思うものを選ぶという感じになっているのです。
フラット35の全期間固定金利型というのは、借り入れ時から返済額が変わらないということが特徴で、金利上昇などによるリスクがないというのがメリットと言われてます。しかし、何らかの理由で世の中の金利水準が下がってしまったとしても、自分の住宅ローンの金利は下がらず、返済額は減らないという点がデメリットとも言えるのです。
また、フラット35は、変動金利よりも金利が高めに設定されている場合があるので、最終的な返済額がどの程度変わってくるのかをあらかじめ計算しておくのがオススメです。
②保証人および保証料について
上述したように、フラット35は、保証人および保証料が不要というのが大きな特徴です。一般的に、銀行系の住宅ローンの場合、保証料が必要になりますので、フラット35を選択すれば、そこにかかるコストを削減することができます。
ただし、フラット35は、手数料の部分を換算すると銀行ローンの保証料とあまり変わらない状況になる場合もあると言われています。銀行ローンは、金利が低く設定されているイメージですが、手数料や保証料を含めた全体的な金額が、フラット35利用時よりも高くなる場合も多いと言われています。
この辺りは、金利や保証料のある・なしだけに注目するのではなく、双方のローンを利用した場合、総額がいくらになるのかをキチンと比較してから申し込むようにしましょう。
③審査基準が異なる
これについては有名ですね。銀行系住宅ローンでは審査基準的にそもそも申し込む意味がない…という方でもフラット35であれば審査を通ってもおかしくないというぐらい審査基準が違います。ちなみに、審査基準に関しては、金融機関によって微妙に異なりますので、同じ銀行系ローンだからといって、1社落ちれば全て落ちるというわけではありません。
まずフラット35の特徴として、年間返済額が年収に占める割合である返済負担率が基準として設けられています。これについては、年収400万円未満なら総返済負担率は30％以下、400万円以上なら35％以下という基準になっていて、意外に緩い基準です。ただ注意が必要なのは、返済負担率が30%というのは、かなりローンの返済がしんどい…と考えられるレベルですので、できれば20%以下の返済負担率になるようにした方が良いと思います。
さらにフラット35の特徴と言われているのは、ローンの審査に「勤続年数や勤務形態が問われない」という点です。このことから、転職したばかりだ…、自営業をしている…など、銀行ローンでは審査の通過が難しいという人でも住宅ローンを借りやすいという点が大きな特長なのです。銀行ローンの多くは、「安定して返済していけるか？」の基準として勤続年数3年以上が条件になる場合が多いです。
基本的に、銀行ローンは収入の安定度を重視する傾向にありますので、転職したばかり…、独立したばかり…という方など、収入が安定していると証明できない人は審査に通過できない可能性があると考えましょう。
④団体信用生命保険について
銀行系の住宅ローンでは、ほとんどの場合、団体信用生命保険への加入が必須となります。そのため、年収などの金銭的な問題が無い方でも、健康状態によっては住宅ローンを組めない…という可能性があるわけです。
フラット35は、団体信用生命保険への加入が任意になっており、団信に加入しようがしまいが住宅ローンが組めるという点が大きな特徴です。なお、団体信用生命保険に加入する場合は、別途保険料がかかりますので、その辺りは注意してください。
⑤建物の基準がフラット35の方が厳しい
一般的に、住宅ローンは銀行系よりもフラット35の方が審査を通りやすいというイメージがあると思います。しかし、建物そのものに対する基準に関しては、フラット35の方が厳しいです。
というのも、フラット35は、「質の高い住宅に住んでもらう」ということが目的になっている住宅ローンですので、一般的な住宅ローンよりも、建物に求められる基準が厳しく設定されており、住宅金融支援機構の技術基準を満たしていない住宅には利用することができないのです。
まず、住宅の床面積に関しては、一戸建ての場合で70㎡以上、マンションなどの共同建てで30㎡以上が必須です。さらに、新築と中古住宅において、購入金額や竣工からの年数などの条件が設けられており、特に中古住宅に関しては、新耐震基準が適用された建物かどうかが重要な審査の対象項目になっています。
銀行系の住宅ローンは、提供する銀行により微妙な違いはあるものの、「建築基準法に基づいて建築された」ということが基本で、建物的な間口はかなり広いと言えるのです。フラット35は、技術基準において住宅の構造や断熱構造、区画などの細かな設定がありますので、その辺りは注意が必要です。
なお、フラット35は、建設費（土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を含む）または購入価額が1億円以下（税込）の住宅が対象となっているなど、費用的な上限があることも覚えておきましょう。
まとめ
今回は、住宅ローンについて疑問に思う方が多い、フラット35と銀行ローンの具体的な違いについてご紹介してきました。この記事から分かるように、同じ住宅ローンでも審査基準などがかなり違う部分があることから、銀行系の住宅ローンの審査に落ちてしまった方でも、フラット35であれば問題なく利用できることも多いです。
フラット35は、年収などの金銭的な基準を始めとして、団信の加入が任意、勤続年数が関係ないなど、その審査基準はかなり緩めだと言っても良いでしょう。ただし、もともと「質の高い住宅に住んでもらう」ということが目的となる住宅ローンですので、建物に求められる基準はそれなりに高いと考えておいた方が良いですよ。
住宅ローンは、家の購入を検討している方にとって、非常に重要な要素になる部分なのですが、ほとんどの方がローンに関する知識を持っていないように思えます。そのため、住宅ローンなんてどこも一緒だと考えてしまっているのでしょうが、実はきちんと詳細を調べていくことで、自分にとって最適なローンというものがあるはずなのです。
ローンの詳細は、専門的な部分も多いですので、まずはむとうの家までご相談してください。
