現在、マイホームの購入を考えて、インタネットなどで物件の検索をしている方などであれば、物件の詳細欄に「建築条件付き土地」と記載されていて、「これはどんな条件が付くんだ？」「そもそも自分が買った土地になんで条件が付けられるのだ？」と疑問に思うような広告が出されていることもあります。
それでは、このような「建築条件付き土地」を購入した場合、どのような条件が付けられてしまうのでしょうか？また、何の条件も付けられていな物件を購入するのと比較した場合、どういったメリットとデメリットがあるのか気になってしまうことだと思います。そこでこの記事では、「建築条件付き土地」がどういったものなのか、また、購入を検討している物件が「建築条件付き土地」と言った場合に、購入時に注意しておきたいポイントをご紹介していきます。
建築条件付き土地って何？
それではまず、「建築条件付き土地」がどのような物件なのかについて簡単に解説しておきましょう。「建築条件付き土地」は、他にも「売建住宅」などと呼ばれることがあるのですが、簡単に言うと、「条件」が付けられた土地のことを指しています。なお、その条件については、そこまでややこしいものではなく「土地を購入して家を建てる場合、決められた施工会社に依頼して建てるという契約を結ぶ」というものです。
建築条件付き土地は、「決められた施工会社に建築を依頼すること」と「その会社と一定期間内に請負契約を結ぶこと」の2つの条件がつけられています。決められた施工会社については、土地の売主となっている会社や、売主が指定する施工会社のことで、一般的に3ヶ月以内に決められた施工会社と請負契約を結ぶという条件になっています。なお、契約までの期間は、建築条件付き土地ごとに異なりますので、絶対に3ヶ月というわけではありません。
上記のように、建築条件付き土地は、土地の売買から3ヶ月（違う場合もあります）という期間内で、家の間取りや仕様などをほぼ決めて、指定された施工会社と請負契約を結ばなければならないという条件があるのです。つまり、売主目線で見ると「売って建てる」住宅となることから『売建住宅』とも呼ばれているわけです。
建築条件付き土地を購入して家ができるまでの流れ
それでは次に、建築条件付き土地を購入した場合に、家が完成するまでの流れについても簡単にご紹介します。建売住宅の場合であれば、既に出来上がった物件の中から、自分たちの要望に近い物件を選んで購入するという方法ですので、購入してしまえば何時からでも住み始める事ができます。しかし、建築条件付き土地の場合、『売建住宅』とも呼ばれるように、土地を購入してから家を建て始めるという流れになるのです。一般的には、以下のような流れで家が完成します。
- STEP1 建築条件付き土地の売買契約を締結する
- STEP2 指定された施工会社と家の仕様（間取りや設備などの要望）について打ち合わせを行う
- STEP3 施工会社と建築工事請負契約を締結する（ここまでが3ヶ月以内と決められている場合がほとんど）
- STEP4 工事着工⇒完成
- STEP5 入居
上述した「一定の期間内に契約」という部分については、上記のSTEP1～3までの間のことで、これが3ヶ月以内という条件になっている場合がほとんどです。もし、定められた期間内に建築工事請負契約が結べなかった場合、土地の売買契約自体が白紙契約となってしまい、手付金や預かり金などの売主が受け取ったお金が買い主に全額返還され、契約が無かったものとなります。
建売住宅と何が違うの？
建売住宅や分譲戸建て住宅を購入する場合、既に出来上がった建物を購入することになることから、「施工会社を選ぶことができない」という点では建築条件付き土地と同じです。ただし、この点から建売と建築条件付き土地を同一視するのは良くありません。というのも、建売住宅にしても分譲一戸建てにしても、「既に出来上がった建物」を内見して、より要望に近いものを購入するという方法です。家の間取りや導入設備など、大きな部分の仕様は決まっていて、細かな部分だけ変更してもらうことが可能だという体です。
一方、建築条件付き土地の場合、土地の購入後に「建てたい家の仕様」を施工会社と打ち合わせしていく形になります。つまり、建てられる家については、注文住宅と同じく、敷地条件などに合わせて、自由に間取りなどを決めていくことができるわけです。注意が必要なのは、建築条件付き土地の中でも「注文住宅とほぼ同じ程度の自由度を持つ」場合と、「間取りの仕様がいくつかあってそこから選ぶだけ」と言った感じに、自由度にかなりの格差が生じてしまう場合もあるのです。この辺りは、土地を購入する前に、「どこまで自由に決められるのか？」をきちんと確認しておきましょう。
なお、建築条件付き土地は、建物はある程度自由に建てられるという特性上、土地の価格は決まっているものの、建築費は買主の要望などで激しく上下してしまうものと考えておきましょう。
建築条件付き土地のメリットとデメリット
ここまでで、建築条件付き土地がどのようなものなのかはある程度分かっていただけたと思います。それでは、マイホームの購入を検討している方が、建築条件付き土地を選択することで得られるメリットと、注意すべきデメリットが何なのかも押さえておきましょう。
建築条件付き土地のメリット
まずは、マイホームの購入で建築条件付き土地を選ぶメリットからです。建売住宅や注文受託ではなく、建築条件付き土地を選択するのには以下のようなメリットが存在します。
- 建物の間取りなどの自由度が高い
- 一般的な土地と比較しておおむね安く購入できる
建築条件付き土地のデメリット
建築条件付き土地は、上記のようなメリットがある一方、いくつかのデメリットも存在するので以下の点は頭に入れておいた方が良いですよ。
- 施工会社を自由に選べない
- 間取りや仕様を考える時間が限られている
- 相見積もりが取れないので、費用が適正か判断しにくい
建築条件付き土地は安くない場合も多い
建築条件付き土地は、「条件」が付いているということを理由に、他の手法と比較すれば、比較的コストを抑えられる点がメリットと考えられている場合があります。確かに、同じような条件の土地と比較した場合、建築条件付きになっている方が、土地の代金は安く設定されているはずです。
こう聞くと、「それなら建築条件付き土地の方がお得なんじゃん」と思った方が多いでしょう。しかし、建築条件付き土地は、土地を売った後に「建物の建築にもかかわることができる」という点がミソな訳です。要は、土地を安くした分を、建築費に関して割高に設定してしまえば、土地で得られなかった分の利益も十分に取り戻すことができるでしょう。特に、建築条件付き土地の場合、建物部分の相見積もりなどはできませんし、建築費の部分が適正かどうか、素人には分かりにくい面があるのです。
したがって、建築条件付き土地を購入する場合「土地購入費の安さ」だけに注目するのではなく、建物部分も合わせて予算内に収まりそうかしっかりと確認しておかなければいけませんよ。
建築条件付き土地を選ぶ場合の注意点
それでは最後に、マイホームの購入を考えている方が、建築条件付き土地を選択する場合に注意しておきたいポイントをいくつかご紹介しておきます。
土地と建物代金を一緒に住宅ローンで借りられない
建築条件付き土地は、土地の購入後に、一定期間で家の仕様を決めて建てていくという流れになります。つまり、土地取得時には建物の仕様が決まっていないことから、建築費が確定しないわけです。
住宅ローンというものは、建築費が確定していないと借りることができません。よくある勘違いとして、建築条件付き土地も「土地と建物はセット」というイメージから、一緒に住宅ローンを組めると考えてしまう方が多いのです。しかし、前述の通り、家の仕様を土地の購入後に決めるという流れ上、土地の契約、代金の支払いが先行してしまう訳です。
建築条件付き土地で家を建てる場合、土地の契約をして土地代金をまず支払い、その後に建物仕様を決めて完成したら建物の費用を支払うといった具合になります。つまり、土地と建物の代金は別々に支払う必要があるわけですね。ちなみに、こういったお金の流れは注文住宅に近いでです。
こういったことから、ローンを利用してマイホームの取得を検討している方は、注文住宅と同様に、つなぎ融資を利用して土地の代金を支払い、建物の仕様が決まってから住宅ローンの申請をして、建物完成後に建物代金を支払うという流れになると考えてください。建売住宅を購入する場合と比較すれば、決済部分がかなりややこしくなります。なお、この辺りはきちんと不動産会社が手配してくれるので安心しておきましょう。
建物に関する仲介手数料は不要
建築条件付き土地を購入する場合に、仲介業者が介在しているのであれば、土地の売買に関しては仲介手数料が発生します。しかし、建物の請負先に関しては、仲介業者は全く関与しない部分で、最初から決まっているわけですので、建物に関する部分の仲介手数料は不要だと覚えておきましょう。
3ヶ月以内に仕様を決めるのは意外に大変
建築条件付き土地は「一定期間内に建物の使用を決めて建築工事請負契約を締結しなければならない」とご紹介しましたね。この一定期間は、基本的に3ヶ月なのですが、実は3ヶ月で家の間取りや仕様などを全て決めるというのは、なかなか厳しい期間だと考えておいた方が良いですよ。土地の購入前から、ある程度、間取りや家の仕様を決めているという方であれば、特に問題ないと思うのですが、そうでない場合、3ヶ月は普通に短すぎる…と言えます。
注文住宅でもよくあるのですが、「自由に間取りや仕様が決められる」と言われても、一般の方にはイメージすら湧いてこず、間取りの打ち合わせだけで半年近くかかってしまうのです。そもそも、3ヶ月の期間があるとはいえ、毎日施工会社と打ち合わせの時間をとることなど不可能ですし、2週間に1回の打ち合わせを行ったと考えても、6回しか打ち合わせの時間がないわけです。それなのに、家の間取りを始めとして、壁紙の色や機能、トイレの位置やキッチンのメーカーなど、カタログを見ながら決めなければいけないことが山ほどあるわけです。
さらに、ある程度仕様が決まったとして、提示された見積りが予算をオーバーしていた場合、どこを削って予算内に収めるのかも考えなければいけません。つまり、建築条件付き土地を購入して家を建てる場合、土地の契約から建物の契約まではかなりバタバタしてしまうと考えておいた方が良いですよ。
まとめ
今回は、マイホームの取得手段の一つとなる『建築条件付き土地』の基礎知識をご紹介してきました。建築条件付き土地のメリットは、土地と建物が一応セットになっているものの、建売住宅とは異なり、間取りなどを自由に決められるというのが大きなメリットです。
ただし、この記事でもご紹介しているように、「自分たちの家はこうしたい！」というような、家の理想像がある程度明確にある人でなければ、「自由に決めてください」と言われても、結局プロに丸投げしてしまう…なんてことになる場合が多いのです。また、カタログなんかを見ていると、どんどん導入したい機能が増えていき、家を建てるための予算が高くなってしまう…というケースもよく見られます。
家を手に入れる方法は、どの手法でも一長一短がありますので、自分たちの性格なども加味して、どの方法が最適なのかを慎重に考えることがオススメですよ。
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