マイホームの購入を検討している方が、必ず耳にする言葉に『建売住宅』『分譲住宅』『注文住宅』がありますね。どの選択肢も、最終的にマイホームが手に入る事には違いないのですが、これらの違いについてイマイチ理解できていない…という方も少なくないようです。
最もわかりやすい違いと言えば、「購入にかかるコストが違う」というポイントです。例えば、住宅支援機構が行っているフラット35利用者調査によると、2019年度における土地付き注文住宅の平均所要資金が4,257万円だったのに対し、建売住宅の場合は平均3,494万円と、「マイホームを手に入れる！」という同じ結果が得られるにしても、その取得にかかる費用は750万円以上もの違いが存在しているのです。建売住宅というものは、土地の取得方法を始めとして、建材や建築手法など、さまざまな部分でコスト削減を行っていることから、注文住宅を購入することと比較すれば非常に大きなメリットが存在するのです。
しかし、こういったコスト的なメリットが存在するものの、ネット上では「建売住宅は買わない方が良い！」などという情報を見かけることも珍しくありません。「安くマイホームが手に入るなら良いのでは？」と思う人が多いのですが、建売住宅もピンからキリまでありますので、建売住宅に潜むリスクをきちんと理解しておかなければ、後から後悔してしまう恐れがあるわけです。そこでこの記事で、建売住宅の基礎知識や、実際に購入する前に押さえておきたい注意点をご紹介していきます。
建売住宅の基礎知識
それではまず、建売住宅とはどのようなもので、注文住宅や分譲住宅とどう違うのかについて簡単に解説しておきます。建売住宅を簡単に解説すると「土地と建物をセットで購入できる物件」となります。例えば、注文住宅の場合、土地を購入してそこに建てる家を設計するといったイメージですが、既に家が建っている物件を買うといったイメージですね。
以下でもう少し詳しく解説しておきます。
建売住宅はこんな家
上述したように、建売住宅は、既に建物も完成していて、土地と建物をセットで購入するという物件になります。ほとんどの場合、住宅の建築は購入者が決まる前に開始されますので、設計段階では購入者が決まっていないことから、家のデザインや間取りなどに関しては、購入者の意向を大きく反映させることは難しいです。また、建売住宅は、1軒ずつ個別に販売されるという特徴もあります。
建物の建築中、もしくは建築が完了した状態ですので、実際の家を確認した上で購入するかしないかを決めることが可能だという点が、注文を受けてから建築を始める注文住宅との大きな違いになります。建売住宅を購入する方のメリットとしては、実物を確認したうえで購入できますので、住んでみるとイメージとなんか違う…なんてことが少なくなるという点です。また、購入したらすぐに住めるという点も大きいですね。
こういった特徴から、以下のような方には建売住宅がオススメです。
- 土地を持っていない人
- 住宅の購入にあまり時間をかけたくない人
- すぐに新居に住みたい人
建売住宅は、土地と建物がセットですので、まとめて住宅ローンを組みたいという方にオススメです。注文住宅の場合、土地と建物でそれぞれ契約しなければいけませんし、契約手続きが非常にシンプルになるという点も建売住宅の大きなメリットなのです。
後は、既に住宅が出来上がっていますし、購入すればすぐにでも住めるという点も大きいです。
分譲住宅とはどこが違うの？
建売住宅と注文住宅の違いは分かりやすいのですが、分譲住宅と建売住宅となると、「同じ物でしょ？」と考えている方が多いですね。分譲住宅も、建売同様に、土地と住宅をセットで購入する、建築が完了してから販売されることが多いという点は共通しています。ただし、分譲地に建築されているという点が異なるのです。分譲住宅の場合、番号が付けられた土地に、同じようなデザインの建物がいくつも並んで建てられていて、その中の一つを購入するといったイメージです。
販売されるときには、全ての区画を一斉に売りに出します。そして、基本的に同じデザインですので、同じ建材を使って建物を一度に建てていくため、建築コストを大幅に削減することができるようになるのです。したがって、分譲住宅の場合、売り出し価格も安くなっていますので、より低コストでマイホームを手に入れることが可能です。
建売住宅が向かない人
ここまでの説明で分かるように、建売住宅や分譲住宅は、既に建物が出来上がっている状態で、土地とセットで購入するという選択肢になることから、マイホームの購入にかかるコストを下げられる、すぐに住むことができるなどというメリットが得られます。そのかわり、間取りや建物の外観デザインに、自分の意向を反映させることは基本的にできない…というデメリットが存在するのです。
もしあなたが、多少時間や手間がかかったとしても、「どうせ家を買うなら、自分の理想通りの家にしたい…」という意向があり、デザインや間取りにこだわりがあるという場合、建売住宅という選択肢は向かないと思います。こういった方が、建売住宅を購入しようと、何件も内見したとしても、自分の理想にピッタリと合う物件を見つけることはなかなか難しく、時間ばかりがかかってしまい、購入に踏み切れないという残念な結果になると思います。
したがって、こういった方は、最初から注文住宅を購入するという選択がオススメです。
建売住宅に潜む注意点とは？
ここまでの説明を見れば、「マイホームを購入したいけど、できるだけ低コストに抑えたい」という方や、「家の購入にそこまで時間をかけたくない」「家にあまり強いこだわりはない」という方であれば、建売住宅はメリットしかないように思えますね。確かに、建売住宅は、安いからと言って質の悪い建材が使われているわけではありませんし、最新設備などがきちんと整っているので、決して悪い選択ではありません。
ただし、建売住宅には、いくつか注意しておきたいポイントがありますので、以下で紹介する点は必ず頭に入れておきましょう。
間取りやデザインは妥協が必要
建売住宅は、既に建っている住宅を購入するという手法ですので、自分が求めるデザインや間取りにピッタリの物を見つけるのは難しいと考えておきましょう。最近でこそ、建売住宅の中にも、デザインを重視して建てられるような物が増えていますが、それでも細部まで希望通りの住宅に出会えることはできないと思っておいた方が良いです。基本的に、『万人受けする』ことに重点を置いて建てられるのが建売住宅ですし、全体的には及第点だけど…「ここがな…」と言った感じの住宅がほとんどだと思います。
したがって、自分の理想をとことん追求したい…という方は、そもそも建売の購入は向いていないと考えられますので、注文住宅の購入がオススメです。
『手抜き工事』は見抜けない…
建売住宅は、家が既に出来上がっている状態で購入することから、買えばすぐにでも入居できるという点がメリットです。しかしその一方で、建築工事中の様子などが一切分からないことから、施工中に何か起こっていたとしても、それを知ることができない…という大きなデメリットがあるのです。
例えば、あってはならないことですが、施工業者が何らかの『手抜き工事』を行っていたとしても、表面上は綺麗に仕上げていますので、そのことに全き気付くことができずに購入してしまう…というケースも考えられます。家というものは、直接目に見えない部分こそしっかり作っておいてほしいものですが、悪質な業者の場合、目に見えない部分に品質の悪い材料を使用し、後から問題が生じてしまう…なんてことも考えられるのです。
家を購入する場合、『瑕疵担保責任がある』ということは広く知られるようになっていますが、売買契約書に瑕疵担保についてきちんと明記されているかしっかりと確認しましょう。「瑕疵担保責任期間とその適用内容」がどのようになっているのかしっかりとチェックしておかなければ後から痛い目を見るのはあなたです。
なお、購入した家に何らかの問題が生じ、売主が『瑕疵』を認めて修繕をしてくれる…という場合でも、修繕工事の期間中は仮住まいを余儀なくされたりしますので、そのようなことにならないよう、信頼できる業者から家を購入するのが大切だと考えてください。
広告に記載されている価格が支払額ではない…
建売住宅は、基本となる「人が住むための最低限の機能」はどの物件も満たしているはずです。しかし、家族の安全を守るためのセキュリティ対策や、日常生活を便利にしてくれる設備などが全く用意されていない建売住宅も少なくありません。そして、これらの物を『後付け』する場合、家の購入費がぐんと上がってしまう…というパターンは非常に多いです。
建売住宅を購入する場合、自分たち家族に必要な物が必要な分揃っているのかをきちんと吟味する必要があります。表面上の「価格の安さ」にどうしても目が行ってしまいますが、価格だけに注目して話を進めていると、追加される工事で他より高くなってしまっていた…なんてケースも多いです。
建売住宅を購入する場合、家の機能や設備に不足はないのかもしっかりとチェックしておきましょう。
住環境もしっかりとチェックする
建売住宅を購入する場合、間取りや家事導線など、建物のみに注目するのは良くありません。というのも、大規模な宅地開発により行われる建売販売であれば、住宅の周辺に公園（緑地）や集会所（公民館）などを同時に設けなければならないと定められているため、一定の住環境が整っています。しかし、小～中規模の宅地開発の場合、生活になくてはならない施設の設置義務がない場合の方が多いのです。
したがって、そういった建売住宅を購入する場合は、いくら建物自体が気に入ったとしても、家周辺の環境までしっかりとチェックしておくようにしましょう。例えば、学区はどこになるのか、いざという時スムーズに避難できる地域なのか、日常的に使用できる買い物施設はあるのかなど、自分の目で確認しておかないと、住んでみてから後悔する結果になりかねません。
まとめ
今回は、住宅の購入手段の一つである、建売住宅について、注文住宅との違いや実際に建売住宅を購入する際の注意点などをご紹介してきました。マイホームの購入手段について、住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」によると、2019年は建売住宅が約63%であったそうで、多くの方は、コスト的なメリットからか建売住宅を選んでいるようですね。
マイホームの購入は、誰もが憧れる人生の夢のような物ですが、多額のコストがかかりますので、「自分の理想をどこまで反映できるのか？」を重視するのかと思いきや、やはりコストや実物を見て買えるなど、現実的な部分を重視する方の方が多いみたいですね。
ただし、「建売住宅は現物が見れる！」と言っても、「壁の中の構造がどうなっているのか？」など、手抜きされた部分が本当にないのかは確認することができないということを忘れてはいけません。この辺りは、売主が信頼できる会社かどうかをしっかりとチェックしたうえで決断することが大切だと考えておきましょう。
